多保魚
住房信貸保險
住房信貸保險起源
18世紀時，英國人建立"建設社團"(房地產抵押貸款機構)。1831年，來自英國的移民在美國賓西法尼亞州建立了"牛津節儉會"，其會員是按月存款，成員需要購房或建造房屋時可以向"建設社團"或"牛津節儉會"借款，借款人應當按規定的期限分期償還。若不按期償還，"建設社團"或"牛津節儉會"則擁有房屋。這種方式與現代的住房抵押貸款極為相似，實質上宣告了抵押貸款的誕生。
我國現代意義上的"住房抵押"，是20世紀90niandaineidifangdichanshichangcongxianggangyinjinde。xianggangfalvshuyuyingmeifaxidefanchou，congguangyishangkan，xianggangfalvzhongdediyayuchuantongyingmeifazhongdediyabingwushizhixingdechabie。danxianggangfazhongdediyazaifangchanzhuanrangfangmianqueyouzhezijidetese，bingzaihouqidefazhanzhongjianganjieyudiyazuolemingxiandequfen，zheyudalufaxizhongduiyuanjieyudiyadejiedingjiaoweitongyi。
住房信貸保險的重要意義
我(wo)國(guo)由(you)於(yu)住(zhu)房(fang)保(bao)險(xian)剛(gang)剛(gang)進(jin)步(bu)，當(dang)前(qian)人(ren)們(men)對(dui)什(shen)麼(me)是(shi)住(zhu)房(fang)信(xin)貸(dai)保(bao)險(xian)還(hai)很(hen)陌(mo)生(sheng)，相(xiang)當(dang)一(yi)部(bu)分(fen)人(ren)還(hai)不(bu)知(zhi)道(dao)購(gou)房(fang)為(wei)什(shen)麼(me)還(hai)要(yao)買(mai)保(bao)險(xian)，對(dui)住(zhu)房(fang)保(bao)險(xian)有(you)什(shen)麼(me)好(hao)處(chu)、保障範圍、jutineironghaibulejie。suizhezhufangzhidugaigedeshenru，zhufangxindaijiangzaiguangdajumindezhufangxiaofeizhongfahuiyuelaiyuezhongyaodezuoyong。danshi，muqianzhufangdaikuandeshishihaishoudaoyixietiaojiandezhiyue，duiyujingyingzhelaishuoyeyouyidingdefengxian。jiejuezheyinanti，baoxianzuoweixiandaishehuizhuanyihuajiefengxiandezhongyaoshouduan，zewanquankeyizaizhufangxindaiyewuzhongfahuizhongyaodezuoyong。
1.住房信貸保險可以化解住房信貸的經營風險，促進住房信貸業務的發展。一般說來，住房貸款有以下四種風險:即道德風險、物質風險、行xing為wei風feng險xian和he房fang地di產chan市shi場chang風feng險xian。道dao德de風feng險xian是shi指zhi貸dai款kuan人ren以yi弄nong虛xu作zuo假jia的de手shou段duan，來lai騙pian取qu銀yin行xing信xin任ren而er獲huo得de貸dai款kuan或huo貸dai款kuan後hou惡e意yi違wei反fan貸dai款kuan合he同tong因yin此ci銀yin行xing會hui無wu法fa收shou回hui貸dai款kuan而er承cheng受shou損sun失shi。物wu質zhi風feng險xian則ze指zhi貸dai款kuan人ren因yin生sheng病bing、受傷、發fa生sheng人ren身shen意yi外wai或huo失shi業ye等deng，導dao致zhi收shou入ru減jian少shao甚shen至zhi沒mei有you了le收shou入ru，因yin而er無wu法fa還hai貸dai，使shi銀yin行xing蒙meng受shou損sun失shi。行xing為wei風feng險xian是shi由you於yu貸dai款kuan人ren疏shu忽hu或huo誤wu解jie合he同tong的de有you關guan規gui定ding而er發fa生sheng了le違wei約yue行xing為wei，使shi銀yin行xing不bu能neng按an期qi或huo按an額e收shou回hui貸dai款kuan。規gui避bi這zhe些xie投tou資zi風feng險xian，廣guang泛fan開kai展zhan住zhu房fang貸dai款kuan保bao險xian，是shi行xing之zhi有you效xiao的de手shou段duan。
2.有you利li於yu解jie決jue借jie款kuan者zhe在zai無wu力li還hai貸dai時shi的de困kun境jing。俗su話hua說shuo，天tian有you不bu測ce風feng雲yun，人ren有you旦dan夕xi禍huo福fu。借jie款kuan者zhe在zai還hai貸dai期qi間jian也ye會hui遇yu到dao各ge種zhong風feng險xian，無wu能neng力li還hai貸dai的de情qing況kuang下xia，保bao險xian公gong司si就jiu可ke以yi按an照zhao保bao險xian的de有you關guan規gui定ding履lv行xing保bao險xian責ze任ren，為wei借jie款kuan者zhe承cheng擔dan還hai貸dai責ze任ren。這zhe既ji是shi借jie款kuan者zhe購gou買mai住zhu房fang保bao險xian的de出chu發fa點dian和he最zui終zhong目mu的de，也ye是shi保bao險xian補bu償chang作zuo用yong的de最zui終zhong體ti現xian。因yin此ci，適shi應ying住zhu房fang貸dai款kuan的de發fa展zhan，建jian立li健jian全quan住zhu房fang保bao險xian機ji製zhi，對dui於yu防fang範fan和he化hua解jie金jin融rong風feng險xian，為wei住zhu房fang消xiao費fei的de發fa展zhan提ti供gong有you力li支zhi持chi，既ji有you利li於yu貸dai款kuan者zhe，又you有you利li於yu借jie款kuan者zhe，成cheng為wei維wei護hu雙shuang方fang利li益yi安an全quan的de保bao障zhang。
3.住zhu房fang信xin貸dai保bao險xian客ke觀guan上shang能neng起qi到dao擴kuo大da住zhu房fang消xiao費fei，拉la動dong內nei需xu的de作zuo用yong。有you了le住zhu房fang信xin貸dai保bao險xian製zhi度du，一yi方fang麵mian銀yin行xing就jiu會hui放fang心xin地di發fa放fang貸dai款kuan，不bu用yong擔dan心xin收shou不bu回hui來lai，另ling一yi方fang麵mian消xiao費fei者zhe個ge人ren也ye敢gan於yu借jie款kuan，發fa生sheng意yi外wai再zai不bu用yong擔dan心xin。這zhe樣yang做zuo的de結jie果guo是shi既ji刺ci激ji了le住zhu房fang消xiao費fei，又you對dui拉la動dong內nei需xu起qi到dao重zhong要yao作zuo用yong。隨sui著zhe住zhu房fang信xin貸dai的de發fa展zhan，居ju民min購gou房fang還hai會hui增zeng加jia。國guo務wu院yuan在zai《關於深化城鎮住房製度改革的決定》中指出"要完善住房產權登記製度，發展住房貸款保險，防範貸款人風險，保證貸款安全"。這為我們發展住房貸款和住房保險指明了方向。
我國的住房信貸保險
1.概述
我wo國guo的de住zhu房fang信xin貸dai保bao險xian是shi隨sui著zhe住zhu房fang抵di押ya貸dai款kuan業ye務wu的de發fa展zhan而er逐zhu步bu發fa展zhan起qi來lai的de。保bao險xian機ji構gou主zhu要yao是shi各ge財cai產chan保bao險xian和he人ren壽shou保bao險xian公gong司si，有you些xie地di方fang政zheng府fu通tong過guo支zhi持chi地di方fang性xing住zhu房fang擔dan保bao公gong司si參can與yu住zhu房fang保bao險xian。保bao險xian產chan品pin包bao括kuo:住房消費信貸保證保險、消費信貸住房財產保險、消費信貸住房綜合保險和住房定期人壽保險等。保險的運行方式是保險公司與貸款銀行合作，委托貸款銀行代理保險。從保險規模、產品種類、運行模式等方麵來看，我國住房信貸保險在整體上還處於起步階段。
在zai住zhu房fang貸dai款kuan業ye務wu發fa展zhan初chu期qi，部bu分fen保bao險xian公gong司si就jiu開kai始shi介jie入ru住zhu房fang消xiao費fei信xin貸dai保bao險xian市shi場chang，最zui早zao出chu現xian的de是shi住zhu房fang消xiao費fei信xin貸dai保bao證zheng保bao險xian。這zhe種zhong保bao險xian產chan品pin剛gang進jin入ru市shi場chang時shi，曾zeng因yin保bao險xian公gong司si對dui保bao證zheng保bao險xian認ren識shi不bu足zu、經營風險控製不力，發生了累積風險與公司償付能力增長不匹配的問題。1998年上半年，中國人民銀行原保險公司要求各種保險公司暫停經營此種業務，重新考慮保證保險的風險。同時，中國人民銀行頒布了《個人住房消費信貸管理辦法》，該辦法第二十五條規定:"以房產作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關保險手續。抵押期間內，保險單由貸款人保管。"該辦法第二十六條規定:"抵押期間內借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險;在保險期間內，如發生保險責任以外的因借款人過錯的損失，由借款人負全部責任。"該辦法推動了住房信貸保險的發展，各種保險公司在原有住房財產保險的基礎上，開發了消費信貸住房財產保險(有的稱之為"房殼保險")。從統計數據看，這一保險產品在市場上較受重視，特別是在大城市發展速度比較快，至2000年9月底已累計收取保費約7億元。僅北京地區2000年上半年收取的保費就達1.2yiyuanyishang，biyiwangliniandezonghehaiyaoduo。zhufangxindaibaoxianweicujinzhufangxiaofeixindaiyewudefazhan，baozhengleguojiahongguantiaokongzhengcedeshunlishishi，duiyouxiaofangfanhehuajiejinrongfengxianqidaolejijidezuoyong。suizheguojiahongguantiaokongzhengcedeshunlishishi，yijizhufangzhidudegaige，gerenzhufangxiaofeixindaiyewudekuaisuzengchangbijiangdaidongxindaizhufangcaichanbaoxianshichangdefazhan。
2.住房信貸保險的種類
目前保險公司提供的主要產品可分為兩大類:一類是財產保險公司開發的住房消費信貸保證保險、消費信貸住房財產保險、消費信貸住房綜合保險;另一類是壽險公司開發的與人身險業務有關的住房定期人壽保險。
3.住房消費信貸保證保險
gaixianzhongdetoubaorenshijiekuanren，shouyirenshidaikuanren，dangjiekuanrenchuxianbaoxianzerenyuedingdeshixiang，zaiyidingshijianneiwufachanghaidaikuanshi，youbaoxianrenfuzedaichanggeidaikuanren。yihuataicaichanbaoxiangufenyouxiangongsideshangpinfangdiyadaikuanbaozhengbaoxianweili:投保人是購買商品房並以所購商品房作為抵押物向銀行借款的年滿18~60周歲具有完全行為能力的人;被保險人是向投保人提供商品房抵押貸款的銀行;保險責任包括投保人喪失償還能力、投保人死亡無繼承人或受贈人、投保人死亡而其繼承人或受贈人無償還能力或喪失償還能力。投保人發生上述事項且連續三期未還款時，保險公司負代償責任;保險金額為投保人尚償清貸款合同的本息;年保險費和總保險費。年保險費為每年年初貸款餘額加當年利息乘以保險費率，總保險費為保險期限內各年度保險之和。
4.消費信貸住房財產保險
qibaoxianbiaodehezerenfanweiyuputongzhufangcaichanbaoxianjibenyizhi，doushichengbaofangwudejianzhujiegou，butongdeshitasuobaozhangdeqixianweizhenggedaikuanqixian，baofeishiyicixingshouqude。tazhuyaoshiweibaozhangyouyuzhufangxindaiyewuzhongdiyafangwusunhuichanshengdefengxian。yizhongguotaipingyangbaoxiangongsigerenzhufangbaoxianweili:投保人是個人住房的合法所有人;保險責任是由於規定原因造成保險財產損失和費用支出，保險人負賠償責任。規定原因包括:火災、爆炸、雷擊、暴雨、洪水、台風、暴風、龍卷風、雪災、雹災、空中運行物體的墜落等;保險期限與"購房借款合同"中約定的借款期限一致;保險金額按"商品房銷售合同"載明的價格確定;保險費為保險金額乘以保費費率。有的保險公司采用現值法收取保險費，即在收取保費時按一定的貼現率進行貼現處理。
5.消費信貸住房綜合保險
其保險責任綜合了上述住房消費信貸保證保險和消費信貸住房財產保險，是一種保險責任比較寬泛的保險產品。
6.住房定期人壽保險
壽(shou)險(xian)公(gong)司(si)推(tui)出(chu)的(de)住(zhu)房(fang)定(ding)期(qi)人(ren)壽(shou)保(bao)險(xian)一(yi)般(ban)屬(shu)於(yu)減(jian)額(e)定(ding)期(qi)壽(shou)險(xian)，保(bao)險(xian)期(qi)限(xian)與(yu)貸(dai)款(kuan)期(qi)限(xian)相(xiang)同(tong)，保(bao)險(xian)額(e)隨(sui)貸(dai)款(kuan)餘(yu)額(e)的(de)遞(di)減(jian)而(er)遞(di)減(jian)，當(dang)被(bei)保(bao)險(xian)人(ren)發(fa)生(sheng)意(yi)外(wai)傷(shang)害(hai)或(huo)疾(ji)病(bing)導(dao)致(zhi)身(shen)故(gu)、全殘而無法償還貸款時，保險人負責償還貸款。以中國人壽保險公司安居定期保險為例:投保人是18~55周歲，身體健康，符合中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》規定的貸款條件向貸款人貸款購房，貸款期限屆滿後年齡不超過70周歲者，均可作為被保險人;保險期間與被保險人和貸款人簽訂的個人住房貸款合同期間相同;保bao險xian責ze任ren是shi在zai保bao險xian合he同tong有you效xiao期qi內nei被bei保bao險xian人ren身shen故gu，保bao險xian公gong司si按an保bao險xian事shi故gu發fa生sheng時shi的de保bao險xian金jin額e給gei付fu保bao險xian金jin。保bao險xian金jin額e逐zhu年nian變bian動dong，首shou年nian的de保bao險xian金jin額e為wei住zhu房fang貸dai款kuan本ben金jin，以yi後hou各ge年nian的de保bao險xian金jin額e包bao括kuo剩sheng餘yu貸dai款kuan本ben息xi;保險費交付方式分為躉交和年交，年交保險費的交費期間為保險合同的保險期間。在北京地區還有專為住房公積金貸款提供的"喜洋洋消費借貸者定期壽險"，也是為借款人提供身故和全殘保障。
7.運行模式
目前住房消費信貸保險業務主要采取以下模式:保bao險xian公gong司si向xiang商shang業ye銀yin行xing貸dai款kuan，各ge經jing辦ban行xing分fen別bie簽qian訂ding代dai理li保bao險xian合he同tong書shu，由you經jing辦ban行xing負fu責ze銷xiao售shou和he辦ban理li保bao險xian，並bing收shou取qu一yi定ding比bi例li的de手shou續xu費fei。手shou續xu費fei按an照zhao保bao監jian會hui有you關guan規gui定ding確que認ren保bao險xian手shou續xu費fei支zhi付fu標biao準zhun和he支zhi付fu方fang式shi(如建設銀行上海、北京、廣東分行的手續費分別為保險費的15%，8%和10%)。
借款人在獲準貸款後，到經辦行簽訂保險合同，辦理保險手續。保險合同的主要內容包括:保險人名稱和住所;投保人、被投保險人名稱和住所以及人身保險受益人的名稱和住所;保險標的;保險責任和責任免除;保險期間和保險責任的開始時間;保險價值和保險金額;保險費以及支付辦法;保險金賠償或者給付辦法;違約責任和異議處理;訂立保險合同的日期。
jianlizhufangxindaibaoxianzhidushifazhanzhufangxindaibaoxiandeguanjianhebaozheng，congwoguobaoxianshichangchuxianzhufangxindaibaoxianyilai，bulunshibaozhengbaoxianhaishifangwucaichanbaoxian，qifazhanbianhuazhishizaibaoxianzerenfangmianzuoyixiexiugai，meiyoushiheshichangxuqiudegengduoxianzhongchuxian，xuanzedeyudijiaoxiao。zheshiwoguobaoxianxingyesuokaifadechanpinbunengshiyingshichangdexuqiu。woguozhufangxindaibaoxiancunzaidewentizhuyaobiaoxianzairuxiafangmian:
1)險xian種zhong不bu能neng滿man足zu市shi場chang需xu求qiu，生sheng命ming力li不bu強qiang。目mu前qian僅jin消xiao費fei信xin貸dai房fang屋wu財cai產chan保bao險xian得de到dao了le較jiao好hao的de發fa展zhan，其qi他ta險xian種zhong的de發fa展zhan較jiao慢man，這zhe從cong另ling一yi個ge側ce麵mian說shuo明ming了le為wei什shen麼me有you些xie產chan品pin的de生sheng命ming力li不bu強qiang。
2)zhufangxindaibaoxianchanpintuichudeshijianduan，tongjifenxigongzuojichujiaoweiboruo，shujuziliaobuquan，dangexianzhongdexiaoyiqingkuangbuqing，queshaogegefengxiandezhunquesunshilv，geikexuehelinidingfeilvdailaiyidingdenandu。youyuzhufangxindaiyewushichangqiyewu，yuqipeitaodebaoxianyedoushichangqixianzhong，jinyimuqianliangsanniandejingyanshujushangbunengzhunquedidechusunshilvdejielun。
3)住zhu房fang信xin貸dai保bao險xian條tiao款kuan費fei率lv單dan一yi，不bu能neng與yu保bao險xian標biao的de風feng險xian程cheng度du的de多duo樣yang性xing相xiang匹pi配pei。住zhu房fang信xin貸dai業ye務wu麵mian臨lin的de風feng險xian具ju有you多duo樣yang性xing，不bu同tong的de貸dai款kuan方fang式shi和he貸dai款kuan手shou續xu、不bu同tong的de房fang產chan，具ju有you不bu同tong的de風feng險xian，而er現xian在zai提ti供gong的de是shi同tong一yi條tiao款kuan和he同tong一yi費fei率lv，這zhe種zhong做zuo法fa不bu能neng給gei被bei保bao險xian人ren提ti供gong適shi合he的de保bao障zhang，最zui終zhong將jiang阻zu礙ai住zhu房fang信xin貸dai保bao險xian業ye務wu的de健jian康kang發fa展zhan。
4)傭yong金jin支zhi付fu方fang式shi尚shang需xu進jin一yi步bu研yan究jiu。由you於yu住zhu房fang信xin貸dai保bao險xian的de保bao險xian費fei是shi一yi次ci性xing收shou取qu的de，傭yong金jin也ye一yi次ci性xing按an比bi例li支zhi付fu，當dang借jie款kuan人ren提ti前qian償chang還hai貸dai款kuan，要yao求qiu退tui保bao時shi，傭yong金jin的de扣kou減jian存cun在zai不bu合he理li問wen題ti。
針對上述問題，為發展我國住房信貸保險製度，應盡快達到以下目標:
1)保險產品的多樣化，根據市場需要，開發出能夠提供全方位保險服務的住房信貸保險，使受保人能有多種選擇。
2)費率擬訂科學化。除費率擬訂的基本原則外，還要考慮房屋結構、貸款條件、曆史數據等因素，科學地擬訂出合理的費率。
3)建立科學合理的核算方式。
4)建立良好的保險、銀(yin)行(xing)協(xie)作(zuo)關(guan)係(xi)。住(zhu)房(fang)信(xin)貸(dai)保(bao)險(xian)中(zhong)的(de)保(bao)證(zheng)保(bao)險(xian)需(xu)要(yao)個(ge)人(ren)消(xiao)費(fei)信(xin)用(yong)體(ti)係(xi)的(de)支(zhi)持(chi)，而(er)借(jie)款(kuan)人(ren)的(de)信(xin)用(yong)審(shen)查(zha)是(shi)銀(yin)行(xing)貸(dai)款(kuan)的(de)前(qian)提(ti)條(tiao)件(jian)，保(bao)險(xian)公(gong)司(si)借(jie)助(zhu)銀(yin)行(xing)掌(zhang)握(wo)的(de)借(jie)款(kuan)人(ren)的(de)履(lv)約(yue)情(qing)況(kuang)，可(ke)以(yi)降(jiang)低(di)因(yin)個(ge)人(ren)信(xin)用(yong)問(wen)題(ti)而(er)產(chan)生(sheng)的(de)風(feng)險(xian)。
