房貸保險

定義

保bao險xian市shi場chang上shang的de房fang貸dai險xian都dou含han有you新xin條tiao款kuan
，增zeng加jia了le針zhen對dui被bei保bao險xian人ren的de還hai貸dai保bao證zheng責ze任ren
，規gui定ding還hai款kuan人ren在zai保bao險xian期qi限xian內nei因yin遭zao受shou傷shang害hai事shi故gu導dao致zhi死si亡wang或huo傷shang殘can
，喪sang失shi全quan部bu或huo部bu分fen還hai貸dai能neng力li，造zao成cheng連lian續xu三san個ge月yue未wei履lv行xing或huo未wei完wan全quan履lv行xing借jie款kuan合he同tong上shang約yue定ding的還貸責任
，保險公司將按規定的比例承擔銀行貸款餘額的全部或部分還款。同時，在合同中列出了死亡和不同傷殘等級相應的償付比例。上海市場上目前的房貸保險主要以"上海個人住房抵押綜合保險"為主
，包括了財產責任險和還貸責任險。

還貸責任險這種類似普通人身意外險、又在費率上有所優惠的保障險種，對於那些以房產為最大資產、且(qie)又(you)沒(mei)有(you)足(zu)額(e)人(ren)身(shen)保(bao)障(zhang)安(an)排(pai)的(de)人(ren)群(qun)來(lai)說(shuo)，不(bu)失(shi)為(wei)一(yi)種(zhong)聰(cong)明(ming)的(de)選(xuan)擇(ze)。按(an)照(zhao)貸(dai)款(kuan)多(duo)少(shao)安(an)排(pai)好(hao)房(fang)貸(dai)險(xian)，就(jiu)不(bu)會(hui)因(yin)為(wei)自(zi)身(shen)遭(zao)遇(yu)各(ge)種(zhong)意(yi)外(wai)傷(shang)害(hai)失(shi)去(qu)還(hai)貸(dai)能(neng)力(li)
，而(er)導(dao)致(zhi)所(suo)購(gou)房(fang)產(chan)因(yin)還(hai)不(bu)了(le)貸(dai)款(kuan)而(er)被(bei)銀(yin)行(xing)收(shou)回(hui)。

shanghaideyixieyinxingyijingbuzaiqiangzhiyaoqiudaikuankehugoumaifangdaixian，buguocongshijizhifudefeilvlaikan

，duiyuzhunbeimaifangdereneryan，fangdaixianduiyuyiwaibaoxianhuozhedingqishouxianeryan，keyiqidaoqiaomiaodetidaizuoyong。

房貸險的投保時機，是商業銀行已經和借款人簽訂抵押貸款合同
，隻差房貸險就可放款的時候。

內容

一是財險公司原有的房屋損失險
，是對所保房屋提供保障
，如果在還貸期間，因火災、爆炸、暴雨、台風等原因造成抵押房屋的損失

，以及為搶救房屋財產所需支付的合理施救費用
，保險公司將按照合同給予賠償。 二是財險公司和一些壽險公司已經開辦的還貸保證保險，這類保險對貸款人在貸款期間內產生的意外提供保障。

三san是shi壽shou險xian公gong司si開kai發fa的de帶dai有you還hai貸dai性xing質zhi的de兩liang全quan型xing保bao險xian。投tou保bao人ren可ke以yi根gen據ju自zi己ji的de貸dai款kuan年nian期qi和he貸dai款kuan總zong額e選xuan擇ze相xiang應ying的de保bao障zhang期qi限xian和he保bao額e，隨sui著zhe貸dai款kuan金jin額e的de減jian少shao
，保bao額e也ye逐zhu年nian遞di減jian，使shi風feng險xian與yu保bao障zhang充chong分fen匹pi配pei，更geng合he理li地di分fen配pei每mei一yi分fen保bao費fei。保bao障zhang期qi內nei，被bei保bao險xian人ren一yi旦dan發fa生sheng身shen故gu或huo全quan殘can，其qi家jia人ren即ji可ke獲huo得de相xiang應ying的de賠pei償chang，用yong以yi償chang還hai剩sheng餘yu貸dai款kuan。

作用

房貸保險一直被冠以"霸王條款"的惡名
，主要原因在於其具有的強製購買製度，且保險的第一受益人是銀行，第二受益人才是購房者，而這筆保費卻完全由借款人承擔--要貸款先買保險，是消費者不得不遵守的規則。 自2005年10月yue中zhong國guo工gong商shang銀yin行xing率lv先xian取qu消xiao強qiang製zhi房fang貸dai保bao險xian後hou，以yi房fang產chan抵di押ya擔dan保bao方fang式shi申shen請qing個ge人ren貸dai款kuan的de人ren士shi，可ke以yi自zi主zhu選xuan擇ze所suo抵di押ya房fang產chan購gou買mai保bao險xian事shi宜yi，房fang貸dai險xian不bu再zai是shi獲huo得de貸dai款kuan的de必bi要yao條tiao件jian。但dan是shi房fang貸dai保bao險xian的de作zuo用yong卻que是shi不bu可ke忽hu視shi的de。

提供基本的風險保障

房貸保險主要承保房屋損失，包括由於火災、爆炸
，暴風
、暴雨
、台風、洪水、雷擊、泥石流
、雪災、雹災、冰淩、龍卷風、崖崩
、突發性滑坡、地麵突然坍陷
，空中運行物體墜落及外來建築物和其他固定物體倒塌等原因造成的房屋直接損失
，將由保險公司負責賠償。

喪失還款能力，保險公司代還

房(fang)貸(dai)保(bao)險(xian)將(jiang)保(bao)障(zhang)延(yan)伸(shen)到(dao)保(bao)險(xian)人(ren)
，當(dang)保(bao)險(xian)人(ren)因(yin)意(yi)外(wai)傷(shang)亡(wang)喪(sang)失(shi)還(hai)款(kuan)能(neng)力(li)的(de)時(shi)候(hou)，保(bao)險(xian)公(gong)司(si)負(fu)責(ze)向(xiang)銀(yin)行(xing)償(chang)還(hai)剩(sheng)餘(yu)貸(dai)款(kuan)

，這(zhe)樣(yang)就(jiu)避(bi)免(mian)了(le)被(bei)保(bao)險(xian)人(ren)發(fa)生(sheng)意(yi)外(wai)事(shi)故(gu)後(hou)給(gei)家(jia)庭(ting)留(liu)下(xia)償(chang)還(hai)壓(ya)力(li)。特(te)別(bie)是(shi)有(you)些(xie)房(fang)屋(wu)貸(dai)款(kuan)者(zhe)就(jiu)是(shi)家(jia)庭(ting)主(zhu)要(yao)收(shou)入(ru)來(lai)源(yuan)提(ti)供(gong)者(zhe)
，一(yi)旦(dan)遭(zao)遇(yu)不(bu)測(ce)
，沒(mei)有(you)房(fang)貸(dai)保(bao)險(xian)會(hui)給(gei)家(jia)庭(ting)造(zao)成(cheng)很(hen)大(da)的(de)經(jing)濟(ji)負(fu)擔(dan)。

相關規定

保險財產限於被保險人合法擁有產權的住房(含以抵押貸款方式購買的商品房)，包括被保險人購買的商品房中計入房屋銷售價格
、在銷售合同中列明的房屋附屬設施和其他室內財產，但該房屋附屬設施和其他室內財產不屬於本保險財產範圍。 1
、由於下列原因造成保險財產損失和費用支出，保險人負賠償責任:

①火災、爆炸、水管爆炸;

②雷擊
、暴雨

、洪水
、台風
、暴風
、龍卷風、雪災、雹災
、冰淩、泥流石、崖崩、突發性滑坡、地麵突然下降;

③空中運行物體的墜落
，以及外界建築物和其他固定物體的倒塌;

④在發生上述災害或事故中，為防止其蔓延，采取合理的、必要的施救措施而造成保險財產的損失;

⑤以及為減少損失對保險財產采取施救、保護、整理措施而發生的合理費用。

2

、由於下列原因造成的保險財產的損失，保險人不負賠償責任:

①戰爭、軍事行動或暴力行為;

②核子輻射或各種汙染;

③地震及其次生災害;

④被保險人或其家庭成員的故意行為;

⑤保險財產因設計錯誤、原材料缺陷，工藝不善等內在的原因以及自然磨損，正常維修造成的損失所引起的費用。

3

、保證期限:自投保次日(一般從入住之日)12時起到保單約定的終止之日12時止。

4
、財產保險費計算:保險費=保險金額(即所購房款)×0.56%×保險期限。

退保

許多貸款人在提前還貸後，發現保險公司並非是按照保險時間平均計算應退還的保險費用。 房(fang)貸(dai)險(xian)很(hen)多(duo)是(shi)按(an)照(zhao)貸(dai)款(kuan)金(jin)額(e)投(tou)保(bao)的(de)，保(bao)險(xian)公(gong)司(si)承(cheng)擔(dan)的(de)還(hai)貸(dai)責(ze)任(ren)僅(jin)限(xian)於(yu)客(ke)戶(hu)欠(qian)銀(yin)行(xing)的(de)本(ben)金(jin)餘(yu)額(e)，這(zhe)個(ge)餘(yu)額(e)隨(sui)著(zhe)客(ke)戶(hu)不(bu)斷(duan)還(hai)款(kuan)而(er)逐(zhu)年(nian)減(jian)少(shao)，因(yin)而(er)保(bao)險(xian)公(gong)司(si)承(cheng)擔(dan)的(de)還(hai)貸(dai)保(bao)險(xian)責(ze)任(ren)也(ye)是(shi)逐(zhu)年(nian)減(jian)少(shao)的(de)。客(ke)戶(hu)繳(jiao)的(de)保(bao)費(fei)
，分(fen)攤(tan)在(zai)前(qian)麵(mian)年(nian)限(xian)的(de)要(yao)高(gao)些(xie)，越(yue)往(wang)後(hou)越(yue)低(di)，這(zhe)符(fu)合(he)"風險與保費對等"的保險原則。所以退保時不是簡單按照保險時間平均計算應退還的保險費用。

投(tou)保(bao)時(shi)間(jian)越(yue)長(chang)，費(fei)率(lv)越(yue)低(di)，即(ji)分(fen)攤(tan)到(dao)每(mei)年(nian)的(de)保(bao)費(fei)越(yue)少(shao)。而(er)客(ke)戶(hu)提(ti)前(qian)退(tui)保(bao)時(shi)，實(shi)際(ji)承(cheng)保(bao)時(shi)間(jian)比(bi)原(yuan)保(bao)單(dan)的(de)保(bao)險(xian)時(shi)間(jian)要(yao)大(da)大(da)縮(suo)短(duan)，那(na)麼(me)實(shi)際(ji)應(ying)該(gai)收(shou)取(qu)的(de)保(bao)費(fei)需(xu)按(an)照(zhao)較(jiao)短(duan)年(nian)限(xian)的(de)費(fei)率(lv)表(biao)計(ji)算(suan)，這(zhe)與(yu)銀(yin)行(xing)的(de)定(ding)期(qi)存(cun)折(zhe)提(ti)前(qian)取(qu)款(kuan)
，需(xu)按(an)照(zhao)活(huo)期(qi)存(cun)款(kuan)利(li)率(lv)計(ji)算(suan)利(li)息(xi)是(shi)一(yi)個(ge)道(dao)理(li)，這(zhe)樣(yang)，在(zai)退(tui)保(bao)時(shi)

，原(yuan)費(fei)率(lv)再(zai)次(ci)提(ti)高(gao)了(le)。

退保時
，按照保單約定，保險公司一般會收取一定比例的手續費，作為客戶違約的費用，這也造成退保費進一步減少。

風險

(一) 借款人退保的風險

借(jie)款(kuan)人(ren)提(ti)前(qian)還(hai)款(kuan)進(jin)而(er)退(tui)保(bao)是(shi)目(mu)前(qian)我(wo)國(guo)個(ge)人(ren)住(zhu)房(fang)抵(di)押(ya)貸(dai)款(kuan)保(bao)險(xian)中(zhong)保(bao)險(xian)公(gong)司(si)麵(mian)臨(lin)的(de)最(zui)大(da)風(feng)險(xian)。房(fang)貸(dai)險(xian)業(ye)務(wu)是(shi)保(bao)險(xian)公(gong)司(si)委(wei)托(tuo)商(shang)業(ye)銀(yin)行(xing)代(dai)辦(ban)的(de)
，保(bao)險(xian)費(fei)由(you)商(shang)業(ye)銀(yin)行(xing)一(yi)次(ci)性(xing)收(shou)足(zu)轉(zhuan)交(jiao)給(gei)保(bao)險(xian)公(gong)司(si)，保(bao)險(xian)公(gong)司(si)按(an)所(suo)收(shou)保(bao)費(fei)的(de)一(yi)定(ding)比(bi)例(li)一(yi)次(ci)性(xing)付(fu)給(gei)商(shang)業(ye)銀(yin)行(xing)手(shou)續(xu)費(fei)。在(zai)實(shi)踐(jian)當(dang)中(zhong)，通(tong)常(chang)由(you)銀(yin)行(xing)指(zhi)定(ding)一(yi)家(jia)保(bao)險(xian)公(gong)司(si)來(lai)承(cheng)保(bao)個(ge)人(ren)住(zhu)房(fang)貸(dai)款(kuan)保(bao)險(xian)，各(ge)保(bao)險(xian)公(gong)司(si)為(wei)了(le)在(zai)競(jing)爭(zheng)中(zhong)獲(huo)勝(sheng)，往(wang)往(wang)支(zhi)付(fu)給(gei)銀(yin)行(xing)高(gao)額(e)的(de)手(shou)續(xu)費(fei)
，這(zhe)從(cong)我(wo)國(guo)房(fang)貸(dai)險(xian)務(wu)手(shou)續(xu)費(fei)曾(zeng)一(yi)度(du)高(gao)達(da)40%就jiu可ke見jian一yi斑ban。一yi旦dan借jie款kuan人ren提ti前qian還hai貸dai進jin而er退tui保bao，保bao險xian公gong司si需xu按an未wei到dao期qi責ze任ren年nian限xian的de保bao費fei全quan額e退tui還hai給gei客ke戶hu，同tong時shi交jiao付fu給gei銀yin行xing的de高gao額e手shou續xu費fei也ye無wu法fa取qu回hui
，從cong而er遭zao受shou巨ju大da損sun失shi。

引起借款人提前還款的因素主要有兩個:

1.借(jie)款(kuan)人(ren)對(dui)利(li)率(lv)的(de)預(yu)期(qi)因(yin)素(su)。這(zhe)是(shi)最(zui)重(zhong)要(yao)的(de)一(yi)個(ge)因(yin)素(su)。目(mu)前(qian)國(guo)內(nei)銀(yin)行(xing)的(de)個(ge)人(ren)房(fang)貸(dai)業(ye)務(wu)都(dou)是(shi)非(fei)固(gu)定(ding)利(li)率(lv)貸(dai)款(kuan)
，在(zai)個(ge)人(ren)住(zhu)房(fang)借(jie)款(kuan)合(he)同(tong)中(zhong)明(ming)確(que)規(gui)息(xi)貸(dai)款(kuan)利(li)率(lv)在(zai)借(jie)款(kuan)期(qi)限(xian)內(nei)遇(yu)到(dao)國(guo)家(jia)法(fa)定(ding)利(li)率(lv)調(tiao)整(zheng)時(shi)，於(yu)下(xia)年(nian)1月1日ri的de開kai始shi
，按an相xiang應ying利li率lv執zhi行xing新xin的de利li率lv。據ju此ci，一yi旦dan利li率lv上shang升sheng，借jie款kuan人ren將jiang承cheng擔dan更geng大da的de還hai款kuan負fu擔dan。因yin此ci，當dang借jie款kuan人ren預yu期qi利li率lv會hui上shang調tiao時shi，提ti前qian還hai貸dai自zi然ran是shi明ming智zhi之zhi舉ju。據ju調tiao查zha，我wo國guo在zai2004年l0月29日央行宣布加息以前，每年房貸險的退保率在l0%一20%之間
，加息之後，房貸險的退保率曾一度達到30%以上。

2.借jie款kuan人ren還hai款kuan能neng力li提ti高gao因yin素su。借jie款kuan人ren從cong銀yin行xing貸dai款kuan需xu要yao將jiang房fang屋wu抵di押ya給gei銀yin行xing
，這zhe就jiu麵mian臨lin將jiang來lai無wu法fa還hai貸dai時shi房fang屋wu被bei銀yin行xing強qiang行xing收shou回hui的de風feng險xian。現xian實shi生sheng活huo中zhong借jie款kuan人ren大da都dou是shi風feng險xian規gui避bi的de

，因yin此ci，一yi旦dan借jie款kuan人ren還hai款kuan能neng力li提ti高gao，很hen可ke能neng會hui提ti前qian還hai貸dai。

(二) 借款人對房貸險的抵觸風險

在我國，承保個人住房抵押貸款的保險公司主要承擔兩方麵的責任:一是房屋因自然災害和意外事故造成損失時的賠付責任;二(er)是(shi)因(yin)意(yi)外(wai)事(shi)故(gu)使(shi)借(jie)款(kuan)人(ren)傷(shang)殘(can)或(huo)死(si)亡(wang)而(er)導(dao)致(zhi)借(jie)款(kuan)人(ren)失(shi)去(qu)還(hai)款(kuan)能(neng)力(li)時(shi)的(de)賠(pei)付(fu)責(ze)任(ren)。實(shi)踐(jian)當(dang)中(zhong)，由(you)於(yu)房(fang)貸(dai)險(xian)與(yu)住(zhu)房(fang)貸(dai)款(kuan)的(de)捆(kun)綁(bang)銷(xiao)售(shou)，保(bao)單(dan)上(shang)麵(mian)規(gui)定(ding)的(de)借(jie)款(kuan)人(ren)的(de)一(yi)些(xie)選(xuan)擇(ze)權(quan)其(qi)實(shi)是(shi)無(wu)法(fa)實(shi)現(xian)的(de)。比(bi)如(ru)，盡(jin)管(guan)有(you)保(bao)險(xian)公(gong)司(si)規(gui)定(ding)保(bao)費(fei)可(ke)以(yi)年(nian)交(jiao)或(huo)躉(dun)交(jiao)(見表1)，但現實中保險公司普遍要求借款人一次性交清保費;在保險金額的確定上

，借款人多被要求按照房屋的購置價投保;再如強製規定銀行為受益人，借款人交了保費卻得不到賠付
，造成了房貸險銷售中的不公平;辦理住房抵押貸款必須購買保險違背了投保自願的原則等等，使得房貸險業務在開展過程中麵臨遭受借款人抵觸的風險。

(三)信息不對稱風險

信xin息xi不bu對dui稱cheng現xian象xiang在zai個ge人ren住zhu房fang貸dai款kuan保bao險xian中zhong表biao現xian較jiao為wei突tu出chu。由you於yu房fang貸dai險xian是shi由you銀yin行xing代dai理li保bao險xian公gong司si同tong借jie款kuan人ren簽qian訂ding的de
，而er銀yin行xing在zai決jue定ding是shi否fou發fa放fang貸dai款kuan時shi所suo考kao慮lv的de借jie款kuan人ren風feng險xian與yu保bao險xian公gong司si所suo關guan心xin的de借jie款kuan人ren風feng險xian並bing不bu完wan全quan一yi致zhi，況kuang且qie銀yin行xing對dui抵di押ya房fang屋wu風feng險xian狀zhuang況kuang的de關guan心xin程cheng度du也ye遠yuan不bu如ru保bao險xian公gong司si。因yin此ci，保bao險xian公gong司si僅jin憑ping銀yin行xing提ti供gong的de有you關guan借jie款kuan人ren和he抵di押ya房fang屋wu的de信xin息xi資zi料liao很hen難nan全quan麵mian了le解jie保bao險xian標biao的de的de風feng險xian狀zhuang況kuang，而er借jie款kuan人ren對dui自zi己ji和he房fang屋wu的de風feng險xian狀zhuang況kuang是shi最zui了le解jie的de，這zhe就jiu出chu現xian了le保bao險xian公gong司si和he投tou保bao人ren之zhi間jian的de信xin息xi不bu對dui稱cheng。信xin息xi不bu對dui稱cheng將jiang直zhi接jie影ying響xiang保bao險xian公gong司si費fei率lv的de製zhi定ding，導dao致zhi保bao險xian公gong司si的de定ding價jia風feng險xian。

(四) 銀行道德風險

如ru果guo銀yin行xing在zai代dai理li承cheng保bao房fang貸dai險xian的de過guo程cheng中zhong缺que乏fa責ze任ren心xin，則ze會hui形xing成cheng銀yin行xing的de道dao德de風feng險xian。由you於yu代dai理li人ren責ze任ren心xin的de好hao壞huai直zhi接jie關guan係xi到dao房fang貸dai險xian業ye務wu質zhi量liang的de好hao壞huai

，銀yin行xing道dao德de風feng險xian的de發fa生sheng將jiang降jiang低di房fang貸dai險xian的de業ye務wu質zhi量liang，導dao致zhi保bao險xian公gong司si賠pei付fu風feng險xian的de加jia大da。而er我wo國guo目mu前qian的de個ge人ren住zhu房fang抵di押ya貸dai款kuan保bao險xian中zhong缺que乏fa可ke以yi約yue束shu銀yin行xing行xing為wei的de機ji製zhi來lai避bi免mian道dao德de風feng險xian。因yin此ci，我wo國guo住zhu房fang抵di押ya貸dai款kuan保bao險xian市shi場chang要yao保bao持chi健jian康kang發fa展zhan
，風feng險xian防fang控kong尤you為wei重zhong要yao。

風險防控

(一)規範房貸險業務競爭方式，降低代理手續費

zhenduijiekuanrentiqianhaidaihoutuibao
，shibaoxiangongsimianlinshouxufeisunshidefengxian，duanqilaikan，baoxiangongsizhinengguifanzijideyewujingzhengfangshi，baochiyushangyeyinxingdechongfenhezuo
，xieshangjiangdidailishouxufeilv，bingjiudangchuxianjiekuanrentiqianhaikuansuixingshishouxufeidetuihaiwentiyuyinxingdachengxieyi，yimianfengxianbaofashishuangfangchuxianmaodun

，yingxiangchangqihezuo。

danshicongchangqilaikan
，zexuyaoyouguanguanlibumenjierulaiweichifangdaixianyewudegongpingjingzheng。woguogerenfangdaixianyewushouxufeizhisuoyijugaobuxia，genbenyuanyinzaiyuyinxingzhidingjiekuanrendaoyijiabaoxiangongsitoubao。zheshiyinqibaoxiangongsizhijianexingjingzheng

，dailishouxufeijiejiepangaodegenyuan。eryinxingzhidingbaoxiangongsibenshenshijibuhelide。shouxian，yinxingboduolejiekuanrendeziyouxuanzequanli。congfalvjiaodukan，toubaorenweizijidefangwutoubao，tayouxuanzedaonajiabaoxiangongsitoubaodeziyou，yinxingbuyinggaiyemeiyouquanliboduojiekuanrendezhezhongxuanzequan;其次，銀行要求借款人投保房貸險
，本是為維護其自身利益的
，而同時又指定保險公司
，收取代理費，從法律角度看
，是一種變相的"自己代理"。因yin此ci，要yao降jiang低di房fang貸dai險xian業ye務wu手shou續xu費fei
，關guan鍵jian是shi依yi靠kao管guan理li部bu門men的de力li量liang來lai廢fei除chu這zhe一yi不bu合he理li條tiao款kuan，引yin人ren公gong平ping競jing爭zheng機ji製zhi。這zhe樣yang，由you借jie款kuan人ren自zi己ji選xuan擇ze某mou個ge保bao險xian公gong司si來lai承cheng保bao，保bao險xian公gong司si即ji使shi不bu支zhi付fu任ren何he代dai理li費fei給gei銀yin行xing也ye不bu用yong擔dan心xin業ye務wu來lai源yuan

，這zhe是shi因yin為wei:weilebaozhengxindaizhiliang
，yinxinghuijiangjiekuanrenshifouweidiyafangwuzuolebaoxianzuoweipinggudaikuanfengxiandeyiju
，jiekuanrenweijiangdiyinxingjudaidefengxian，huizhudongtoubaofangdaixian。yushi，baoxiangongsijiunenghenhaodikongzhiyouyutoubaorentuibaoerdaozhidesunshi。

(二) 完善房貸保險的有關條款

1.baoxianjinedequedingyingdanggaibianmuqianyifangwugouzhijiagelaiquedingbaoxianjinedezuofa，erzainenggouqieshibaozhangfengxiandetiaojianxiageiyujiekuanrenzizhuxuanzebaoxianjinedequanli，zhenzhengzuodaoyouxiancaibao，weihujiekuanrenquanyi。bizherenweirenbaocaixianzaiguanyubaoxianjinedequedingshangsuocaiqudezuofazhideguoneiqitakaizhanzhufangdiyadaikuanbaoxiandegongsijiejian。(參見表1)

2.保險費率的厘定我國目前房貸保險的費率為5%0左右，30萬元l5年期的貸款應繳保費超過l萬元。

相比個人住房貸款保險相當成熟
、保險費率隻有不到0.5%0demeiguohejianadadengguo，woguofangdaixiandefeilvxianranyouguogaodexianyi
，jiekuanrenduicidichupoda。yinci，baoxiangongsiyoubiyaochouyangcesuanpuzhashuju，yongjingquedeshulitongjidefangfalidingchuhehushijiqingkuangdejiaodidefeilv。

3.baoxianqixianduiqifangdiyadaikuanbaoxiandebaoxianqixianyingqubiexianfangdiyadaikuandebaoxianqixianlingzuoguiding，zheshiyinweidaikuanhetongdingliyufangwushijijiaofuzhijianyouyiliangniandejianzhuqi

，zheduanshijiannei，fangwushangweiyanshoujiaofu，ruguoyaoqiujiekuanrenchengdanbaoxianyiwu
，xianranquefagongping。

4.受益人規定根據我國《擔保法洗在抵押物滅失、毀hui損sun或huo者zhe被bei征zheng用yong的de情qing況kuang下xia，抵di押ya權quan人ren可ke以yi就jiu該gai抵di押ya物wu的de賠pei償chang金jin優you先xian受shou償chang。依yi據ju這zhe一yi法fa律lv規gui定ding，如ru果guo發fa生sheng保bao險xian事shi故gu
，不bu作zuo為wei保bao險xian合he同tong的de受shou益yi人ren，銀yin行xing也ye是shi可ke以yi優you先xian受shou償chang的de。況kuang且qie根gen所suo我wo國guo《保險法》，zhiyourenshenbaoxianhetongcaishejidaoshouyirenwenti

，caichanbaoxianhetongshimeiyoushouyirenzheyishuode。guoneigejiabaoxiangongsidaduobagerenzhufangdiyadaikuanbaoxianguiweijiatingcaichanbaoxianzerenfanwei，danyoujieshouyinxingjiangqisheweidiyishouyirendeyaoqiu，yeshibufuhebaoxianxiguande。

所以
，在房貸保險中必須指定銀行為第一受益人完全沒有必要，應該廢除這一條款。

(三)加強對投保人(借款人)和抵押房屋的風險管理

在個人住房抵押貸款保險的展業過程中，首先，保險公司要加強對借款人的健康狀況、個人病史情況、家庭病史情況的檢查，同時對抵押房屋的結構、防護設施、zhouweihuanjingdengzuochushiditiaozha，quedingqifengxiandengji

，bingyicizuochushifouchengbaoyijichengbaofeilvdejueding，chongfenjiangdixinxibuduichengduibaoxiangongsizaochengdeqianzaifengxian;其(qi)次(ci)，保(bao)險(xian)公(gong)司(si)應(ying)關(guan)注(zhu)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)和(he)利(li)率(lv)變(bian)動(dong)情(qing)況(kuang)
，正(zheng)確(que)評(ping)估(gu)房(fang)貸(dai)險(xian)的(de)外(wai)部(bu)環(huan)境(jing)風(feng)險(xian)。房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)波(bo)動(dong)直(zhi)接(jie)影(ying)響(xiang)住(zhu)房(fang)貸(dai)款(kuan)的(de)風(feng)險(xian)，而(er)利(li)率(lv)變(bian)動(dong)為(wei)借(jie)款(kuan)人(ren)退(tui)保(bao)行(xing)為(wei)和(he)違(wei)約(yue)行(xing)為(wei)出(chu)現(xian)的(de)誘(you)因(yin)，缺(que)乏(fa)這(zhe)方(fang)麵(mian)的(de)研(yan)究(jiu)分(fen)析(xi)，保(bao)險(xian)公(gong)司(si)在(zai)風(feng)險(xian)到(dao)來(lai)時(shi)往(wang)往(wang)陷(xian)於(yu)被(bei)動(dong)。

(四)約定免賠比例，並根據業務質量調整免賠

比bi例li為wei提ti高gao銀yin行xing在zai代dai理li房fang貸dai險xian業ye務wu中zhong的de責ze任ren心xin，規gui避bi銀yin行xing道dao德de風feng險xian
，保bao險xian公gong司si在zai與yu銀yin行xing的de長chang期qi合he作zuo協xie議yi中zhong
，可ke約yue定ding一yi定ding的de免mian賠pei比bi例li，使shi貸dai款kuan銀yin行xing也ye承cheng擔dan一yi部bu分fen風feng險xian
，提ti高gao貸dai款kuan銀yin行xing的de風feng險xian意yi識shi。同tong時shi，保bao險xian公gong司si可ke以yi根gen據ju房fang貸dai險xian業ye務wu質zhi量liang的de好hao壞huai來lai適shi時shi調tiao整zheng免mian賠pei比bi例li:業務質量好，則調低免賠比例，業務質量差，則調高免賠比例，從而充分激勵貸款銀行對借款人風險調查的積極.陛。其實

，在房貸險業務發達的國家，許多保險公司隻按債權人房貸總額的75%承擔保證保險責任，而另外25%由you債zhai權quan人ren承cheng擔dan
，這zhe正zheng是shi為wei了le防fang止zhi債zhai權quan人ren濫lan放fang貸dai款kuan，促cu使shi其qi謹jin慎shen從cong事shi。所suo以yi


，在zai兼jian業ye代dai理li製zhi度du並bing不bu成cheng熟shu的de我wo國guo，保bao險xian公gong司si更geng應ying注zhu重zhong對dui代dai理li人ren道dao德de風feng險xian的de防fang控kong。

注意事項

實際承擔期限

貸款保險合同規定，保險期限與貸款期限一致，保險責任知購房合同約定交房之日起至借款本息還清之日止。

對dui此ci，有you關guan專zhuan家jia指zhi出chu，保bao險xian責ze任ren的de實shi際ji承cheng擔dan期qi限xian，其qi實shi短duan於yu合he同tong規gui定ding的de保bao險xian期qi限xian。目mu前qian人ren們men貸dai款kuan所suo購gou的de大da多duo是shi期qi房fang，貸dai款kuan發fa放fang日ri和he實shi際ji交jiao房fang日ri有you一yi段duan時shi間jian差cha
，人ren們men一yi般ban是shi先xian貸dai款kuan、後交房。而保險費是從貸款開始之日起開始計收
，可合同中規定:保(bao)險(xian)責(ze)任(ren)自(zi)購(gou)房(fang)合(he)同(tong)約(yue)定(ding)交(jiao)房(fang)之(zhi)日(ri)起(qi)開(kai)始(shi)承(cheng)擔(dan)。在(zai)貸(dai)款(kuan)發(fa)放(fang)日(ri)至(zhi)交(jiao)房(fang)日(ri)這(zhe)段(duan)空(kong)白(bai)期(qi)，保(bao)險(xian)公(gong)司(si)沒(mei)有(you)承(cheng)擔(dan)任(ren)何(he)保(bao)險(xian)責(ze)任(ren)，因(yin)此(ci)
，保(bao)險(xian)公(gong)司(si)承(cheng)擔(dan)保(bao)險(xian)責(ze)任(ren)的(de)期(qi)限(xian)明(ming)顯(xian)短(duan)於(yu)貸(dai)款(kuan)期(qi)限(xian)。

保費收費方式

有的保險公司在合同中規定保險費"按年收取"
，但實際操作中
，往往一次性收取。對此專家認為:它ta無wu償chang占zhan用yong了le購gou房fang者zhe幾ji十shi年nian的de利li息xi收shou入ru
，加jia重zhong了le購gou房fang者zhe的de經jing濟ji負fu擔dan。保bao險xian公gong司si對dui此ci種zhong方fang式shi的de解jie釋shi是shi
，如ru果guo逐zhu年nian收shou取qu保bao費fei
，不bu但dan要yao投tou入ru大da量liang的de人ren力li物wu力li，而er且qie要yao承cheng擔dan購gou房fang者zhe不bu繳jiao納na續xu期qi保bao費fei的de風feng險xian。很hen多duo壽shou險xian產chan品pin
，保bao險xian期qi限xian長chang達da幾ji十shi年nian
，保bao費fei卻que按an年nian、按季
，甚至按月收取。此外
，即便購房者不能按期繳納保險費，保險公司完全可以解除保險合，不承擔保險責任。

合同受益人

抵押住房貸款保險合同通常規定，銀行是第一受益人。對此
，廣大購房者很不理解:明明是自己花錢買房，自己卻不是受益人。銀行完全沒有必要"冒天下之大不韙"
，要求作為合同的第一受益人
，受益人應該是購房者。